Constituir un derecho de habitación vitalicio sobre una vivienda garantiza a la persona que lo recibe el disfrute de ésta durante toda la vida. De esta forma, muchos progenitores se aseguran de que sus descendientes tendrán un lugar donde vivir cuando ellos no estén [CC, art. 523 y ss].
El derecho de habitación es similar al derecho de usufructo, pero es personal e intransferible (no da derecho a obtener rentas por el inmueble, ni es posible venderlo o que sea embargado). Por ello, es una alternativa muy atractiva en supuestos como el indicado.
A efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el derecho de habitación vitalicio se valora en el 75% del valor del usufructo vitalicio (siendo este último el porcentaje del valor del inmueble que resulte de restar a 89 la edad del usufructuario, con un porcentaje mínimo imputable del 10% y un porcentaje máximo del 70%) [LISD, art. 25,a]. Esta valoración inferior permite obtener ahorros fiscales respecto del usufructo.
Además, a diferencia del usufructo, el derecho de habitación no tiene por qué alcanzar la totalidad de la vivienda, siendo posible constituirlo sólo sobre un dormitorio, por ejemplo [CC, art 524]. En ese caso, dicho derecho debe valorarse en proporción a los metros cuadrados que ocupe la parte de la vivienda cuyo derecho se transmita, incluyendo también los metros cuadrados de las otras dependencias comunes del inmueble [TSJ Galicia 17-04-2020].
Ejemplo
El propietario de una vivienda de 100 m2 valorada en 300.000€ tiene un hijo de 25 años. En este caso, tiene estas opciones:
- Usufructo: Donarle el usufructo vitalicio de la vivienda
- Habitación: Donarle el derecho de habitación de toda la vivienda
- Habitación parcial: Donarle el derecho de habitación sobre un dormitorio de 12 m2. Las zonas comunes (Salón, cocina y baño) miden 54m2 más.
| Concepto | Usufructo | Habitación | Habitación parcial |
| % valor | 64% (89% -25%) | 48% (64% x 75%) | 31,48%(1) |
| Valor a declarar por la donación | 192.000 | 144.000 | 95.040 |
Como se ve, el derecho de habitación puede reducir significativamente la tributación por donación.