Leistung · Beratung auf Spanisch und Englisch
Sie besitzen eine Immobilie in Spanien? Wir erledigen alles, was Spanien von Ihnen verlangt.
Steuern, Abgaben und Formalitäten für Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien: Modelo 210, Vertretung gegenüber dem Finanzamt, IBI, Vermietung, Kauf, Verkauf und Erbschaft. Ein Ansprechpartner, in Elche, seit 1995.
Für wen
„Ich habe eine Immobilie in Alicante und lebe im Ausland. Was muss ich jedes Jahr tun?“
Mit dieser Frage kommen fast alle unsere Mandanten ohne Wohnsitz in Spanien zu uns. Die kurze Antwort: mehr, als man denkt. Selbst eine leerstehende Wohnung erfordert jedes Jahr eine Steuererklärung; wird sie vermietet, kommt eine weitere hinzu; IBI und Müllgebühren folgen ihrem eigenen Kalender; und das Finanzamt schickt seine Briefe an eine spanische Adresse, an der niemand zu Hause ist. Wir kümmern uns um all das, damit eine Immobilie in Spanien nicht zum Zweitjob wird.
- Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland, die eine Immobilie an der Costa Blanca selbst nutzen oder als Ferienwohnung haben
- Nichtresidenten, die ihre spanische Immobilie langfristig oder als Ferienwohnung vermieten
- Personen mit Wohnsitz im Ausland, die eine Immobilie in Spanien geerbt haben oder demnächst erben
- Käufer und Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien, die die steuerliche Seite vom ersten Tag an richtig erledigt haben möchten
Was wir übernehmen
Alles, was Spanien von Ihrer Immobilie verlangt.
Von der jährlichen Erklärung bis zum Tag des Verkaufs – mit einem festen Berater, der Ihre Unterlagen kennt.
Modelo 210 bei Eigennutzung (unterstelltes Einkommen)
Auch wenn Ihre Immobilie nie vermietet wird, besteuert Spanien Eigentümer ohne Wohnsitz jedes Jahr auf ein fiktives, „unterstelltes Einkommen“. Wir berechnen es anhand des Katasterwerts, reichen das Modelo 210 ein und richten die Lastschrift ein, sodass Sie nichts weiter tun müssen.
Modelo 210 für Mieteinnahmen
Wir erklären Ihre Mieteinnahmen nach den geltenden Regeln (jährliche Zusammenfassung seit 2024), wenden den Kostenabzug an, der Residenten der EU/des EWR zusteht, und prüfen die Einbehalte, wenn Ihr Mieter ein Unternehmen ist.
Vertretung gegenüber der spanischen Steuerbehörde
Eine spanische Adresse und ein namentlich benannter Fachmann, der jeden Brief des Finanzamts in Ihrem Namen entgegennimmt und bearbeitet. Kommt ein Bescheid, beantworten wir ihn – Ihre steuerlichen Angelegenheiten hängen nicht mehr von einem Briefkasten in 2.000 km Entfernung ab.
IBI, Müllgebühren und SUMA
Wir sorgen dafür, dass Ihre IBI (die spanische Grundsteuer) und die kommunalen Abgaben – in der Provinz Alicante von Suma Gestión Tributaria erhoben – ankommen, per Lastschrift eingezogen und pünktlich bezahlt werden, und wir widersprechen Fehlern bei Eigentümer oder Bewertung.
NIE, Eigentümergemeinschaft und laufende Verwaltung
Beantragung und Verlängerung der NIE (spanische Ausländer-Identifikationsnummer), Kontakt mit Ihrer Eigentümergemeinschaft und den Versorgern sowie alle Formalitäten, die jemanden vor Ort in Spanien oder fließende Spanischkenntnisse erfordern. Wir erledigen das von unserem Büro aus.
Kauf, Verkauf und Erbschaft
Beim Verkauf: der Einbehalt von 3 % (Modelo 211), das Modelo 210 des Verkäufers und die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer). Bei einer Erbschaft: die spanische Erbschaftsteuer für Nichtresidenten und die vollständige Eigentumsumschreibung. Beim Kauf: Grunderwerbsteuer bzw. Mehrwertsteuer/AJD und die Umstellung aller Rechnungen auf Ihren Namen.
So funktioniert es
Drei Jahrespakete, eine feste Pauschale.
Keine Überraschungen und keine Abrechnung nach Minuten: eine feste Jahrespauschale je nach Ihrer Situation, bestätigt in der Erstberatung – die kostenlos und unverbindlich ist.
Basis
Für Eigentümer, die die Immobilie selbst nutzen und nie vermieten
- Jährliches Modelo 210 für das unterstellte Einkommen
- Vertretung gegenüber der Steuerbehörde und Bearbeitung von Bescheiden
- Überwachung von IBI und kommunalen Abgaben (SUMA)
- Erinnerungen sowie ein Hinweis, sobald eine Rechtsänderung Sie betrifft
Am beliebtesten
Vermieter
Für Eigentümer, die die Immobilie ganz oder einen Teil des Jahres vermieten
- Alle Leistungen des Pakets Basis
- Modelo 210 für Mieteinnahmen nach den geltenden Erklärungsregeln
- Kostenabzug für Residenten der EU/des EWR
- Prüfung der Einbehalte durch Mieter und der Mietunterlagen
Komplett
Für Eigentümer, die sich um nichts mehr kümmern möchten
- Alle Leistungen des Pakets Vermieter
- Kontakt mit Ihrer Eigentümergemeinschaft und den Versorgern
- NIE, Bescheinigungen und Behördengänge vor Ort
- Ferienvermietungslizenz und Registrierung, wo erforderlich
- Begleitung bei Kauf, Verkauf oder Erbschaft
So arbeiten wir
Eine echte Kanzlei mit echtem Büro – seit 1995.
Wir sind keine Website, die ein Formular einreicht und dann verschwindet. Wir sind eine etablierte Beratungskanzlei mit Büro in Elche, fünfzehn Fachleuten und mehr als tausend Mandanten – eine halbe Stunde von den meisten Urbanisationen der Costa Blanca entfernt. Wenn das Finanzamt, SUMA oder Ihre Eigentümergemeinschaft einen Ansprechpartner in Spanien braucht, sind wir das. Und wenn ein Termin am Schalter nötig ist, gehen wir persönlich hin.
- Beratung auf Englisch und Spanisch, per E-Mail und Videocall
- Ein echtes Büro in Elche (Alicante) seit 1995 – keine reine Online-Plattform
- Ein fester Berater, der Ihre Unterlagen kennt
- Eine feste Jahrespauschale, bestätigt in der kostenlosen Erstberatung
- Alles digital: Für Formalitäten müssen Sie nie nach Spanien reisen
Wir beraten auf Spanisch und Englisch; Dokumente und E-Mails erhalten Sie in einer dieser beiden Sprachen. Deutschsprachige Mandanten sind uns herzlich willkommen.
Ratgeber
Praktische Ratgeber unserer Kanzlei
Modelo 210: Erklärungsfristen für Nichtresidenten
Unterstelltes Einkommen, Vermietung und Verkauf: die Fristen, die jetzt gelten, und die April-Fristen, die für Einkünfte ab 2026 kommen.
Ratgeber lesenSteuerlicher Vertreter in Spanien: Wer ihn wirklich braucht
Residenten der EU/des EWR sind nicht verpflichtet; Residenten von Drittstaaten nur in bestimmten Fällen. Und warum es trotzdem wichtig ist, jemanden in Spanien zu haben.
Ratgeber lesenImmobilienverkauf als Nichtresident: der Einbehalt von 3 %
Das Modelo 211 des Käufers, das Modelo 210 des Verkäufers, die plusvalía municipal und wie Sie die 3 % zurückfordern, wenn Sie mit Verlust verkauft haben.
Ratgeber lesenEine spanische Immobilie als Nichtresident erben
Wo erklärt wird, welche regionalen Regeln Ihnen zustehen (Valencia ermäßigt um 99 %), die Frist von sechs Monaten und die Unterlagen aus dem Ausland.
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Häufige Fragen
- Ich vermiete meine Immobilie nicht. Muss ich trotzdem eine Steuererklärung in Spanien abgeben?
- Ja. Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien zahlen jedes Jahr Steuern auf ein fiktives, „unterstelltes Einkommen“, auch wenn die Immobilie leer steht oder nur vom Eigentümer selbst genutzt wird: in der Regel 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser revidiert wurde (2 %, wenn nicht), besteuert mit 19 % für Residenten der EU, Islands, Norwegens und Liechtensteins und mit 24 % für alle anderen. Erklärt wird es mit dem Modelo 210. Das ist die Pflicht, von der die meisten ausländischen Eigentümer noch nie gehört haben – und das Finanzamt gleicht die Daten mit dem Grundbuch ab, sodass es früher oder später auffällt.
- Welche Fristen gelten für das Modelo 210?
- Für das unterstellte Einkommen des Jahres 2025 läuft die Erklärungsfrist über das gesamte Jahr 2026, bis zum 31. Dezember (bis zum 23. Dezember bei Zahlung per Lastschrift). Für Mieteinnahmen gilt seit 2024 die jährliche Sammelerklärung: Die Erklärung für 2025 wird zwischen dem 1. und 20. Januar 2026 eingereicht. Und beachten Sie die anstehende Änderung: Für Einkünfte ab 2026 verschieben sich die Fristen in den April des Folgejahres (unterstelltes Einkommen vom 1. April bis 31. Dezember; die jährliche Mieterklärung vom 1. bis 20. April). Wir behalten den Kalender für Sie im Blick.
- Bin ich gesetzlich verpflichtet, einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen?
- Wenn Sie in der EU oder in einem EWR-Staat mit Informationsaustauschabkommen ansässig sind (Deutschland, Niederlande, Frankreich, Norwegen …), nein – der Besitz einer Immobilie verpflichtet Sie nicht dazu. Wenn Sie außerhalb dieser Gebiete leben (Vereinigtes Königreich, Schweiz, USA), besteht die Pflicht ebenfalls nicht automatisch, auch wenn die Steuerbehörde sie in bestimmten Fällen verlangen kann. Was wir in jedem Fall dringend empfehlen, ist eine freiwillige Vertretung und eine spanische Zustelladresse für Bescheide: Behördliche Fristen laufen weiter, auch wenn der Brief Sie im Ausland nie erreicht.
- Ich habe noch nie etwas eingereicht. Was sollte ich jetzt tun?
- Bringen Sie Ihre Situation in Ordnung, bevor sich das Finanzamt bei Ihnen meldet. Sie können die Erklärungen für die nicht verjährten Jahre (vier Jahre) nachreichen, und wenn Sie das freiwillig tun, zahlen Sie Verspätungszuschläge statt Sanktionen – ein deutlich milderes Ergebnis. Wir prüfen Ihren Fall, ermitteln genau, was einzureichen ist, und bringen alles auf den aktuellen Stand.
- Ich verkaufe meine Immobilie. Was ist der Einbehalt von 3 %?
- Ist der Verkäufer Nichtresident, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats nach dem Verkauf mit dem Modelo 211 an das Finanzamt abführen. Der Verkäufer erklärt anschließend den tatsächlichen Gewinn oder Verlust mit dem Modelo 210, und zwar innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieser Monatsfrist: Übersteigen die 3 % die endgültige Steuer, fordern Sie die Differenz zurück; reichen sie nicht aus, zahlen Sie den Rest. Hinzu kommt die plusvalía municipal. Wir übernehmen den gesamten Vorgang, einschließlich der Erstattung.
- Kümmern Sie sich auch um IBI, die Eigentümergemeinschaft und die Rechnungen?
- Ja. Die steuerliche Seite ist nur die halbe Arbeit: Der Rest sind die Bescheide für IBI und Müllgebühren (in der Provinz Alicante von Suma erhoben), die Eigentümergemeinschaft, die Versorger und die Erledigungen, für die jemand vor Ort sein muss. Im Paket Komplett sind wir für all das Ihr einziger Ansprechpartner in Spanien.
- Arbeiten Sie auf Englisch und aus der Ferne?
- Ja. Wir arbeiten auf Englisch und Spanisch, alle Dokumente werden digital ausgetauscht und Besprechungen finden per Videocall statt. Für Formalitäten müssen Sie nie nach Spanien reisen: Unser Büro ist seit 1995 in Elche (Alicante), und wir handeln für Sie auf Grundlage einer Vollmacht.
Ist Ihre spanische Immobilie beim Finanzamt auf dem aktuellen Stand?
Sagen Sie uns, wo die Immobilie liegt und wie Sie sie nutzen. In der Erstberatung – kostenlos und unverbindlich – sagen wir Ihnen genau, welche Pflichten Sie haben und welches Paket passt.