Das Modelo 210 ist die Erklärung, mit der Nichtresidenten Einkünfte aus spanischen Quellen erklären: das fiktive „unterstellte Einkommen“ aus einer selbst genutzten Immobilie, die Miete, wenn Sie vermieten, und den Gewinn beim Verkauf. Für jede Einkunftsart gilt ein eigenes Erklärungsfenster, und die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria, AEAT) hat den Kalender gerade umgestellt – die Regeln unterscheiden sich also je nach dem Jahr, dem die Einkünfte zuzurechnen sind.
1. Unterstelltes Einkommen (nicht vermietete Immobilie)
Steht Ihre spanische Immobilie leer oder nutzen Sie sie nur selbst, erklären Sie trotzdem jedes Jahr ein fiktives Einkommen – in der Regel 1,1 % des Katasterwerts, wenn dieser revidiert wurde, 2 %, wenn nicht, besteuert mit 19 % für Residenten der EU/des EWR und mit 24 % für alle anderen.
| Jahr der Einkünfte | Erklärungsfrist | Lastschrift |
|---|---|---|
| 2025 (und früher) | Das gesamte Folgejahr – für 2025 bis zum 31. Dezember 2026 | Bis 23. Dezember 2026 |
| Ab 2026 | 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres (Einkünfte 2026: ab 1. April 2027) | 1. April bis 23. Dezember |
In der Praxis: Wenn Sie für 2025 noch nicht erklärt haben, sind Sie noch gut in der Zeit – aber die Frist endet am 31. Dezember 2026, und am 23. Dezember, wenn Sie die Zahlung per Lastschrift von Ihrem Konto einziehen lassen möchten.
2. Mieteinnahmen
Seit 2024 können Mieteinnahmen statt in Quartalserklärungen in einer einzigen Jahreserklärung zusammengefasst werden – und für Einkünfte ab 2026 wird die Jahreserklärung zum Standard, und die Frist verschiebt sich in den April.
| Jahr der Einkünfte | Jahreserklärung | Quartalsweise Option |
|---|---|---|
| 2024 und 2025 | 1. bis 20. Januar des Folgejahres (Lastschrift: 1. bis 15. Januar) | Jeweils die ersten 20 Tage im April, Juli, Oktober und Januar |
| Ab 2026 | 1. bis 20. April des Folgejahres (Lastschrift: 1. bis 15. April) | Quartale bis September 2026 behalten die bisherigen Fristen; Einkünfte ab Oktober 2026 werden im April-Fenster erklärt |
Residenten der EU und des EWR können die auf den Vermietungszeitraum entfallenden Kosten abziehen (Gemeinschaftsbeiträge, IBI, Versicherung, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Abschreibung) und zahlen 19 % auf den Nettobetrag. Residenten anderer Länder – seit dem Brexit auch des Vereinigten Königreichs – zahlen 24 % auf den Bruttobetrag, ohne Abzüge.
3. Verkauf Ihrer Immobilie
Für Verkäufe gilt ein eigener Kalender. Der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats nach dem Verkauf an das Finanzamt ab. Sie als Verkäufer reichen anschließend das Modelo 210 mit dem tatsächlichen Gewinn oder Verlust ein, und zwar innerhalb von drei Monaten nach Ablauf dieser Monatsfrist – also etwa vier Monate nach dem Notartermin. Übersteigen die 3 % Ihre endgültige Steuer, fordern Sie die Differenz in derselben Erklärung zurück. Den gesamten Ablauf erklären wir in unserem Ratgeber zum Verkauf als Nichtresident.
Und wenn Sie noch nie eine Erklärung abgegeben haben?
Sie wären nicht der Erste. Die Erklärungen für die vier nicht verjährten Jahre können noch eingereicht werden: Tun Sie es freiwillig, bevor das Finanzamt Ihnen schreibt, zahlen Sie einen Verspätungszuschlag statt einer Sanktion. Das Finanzamt gleicht Daten aus dem Grundbuch und von den Versorgern ab, sodass eine nicht erklärte Immobilie selten lange unsichtbar bleibt – die Situation selbst zu bereinigen ist weit günstiger als abzuwarten.
Wir behalten den Kalender für Sie im Blick. Unser Service für Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien umfasst das jährliche Modelo 210, die Vertretung gegenüber der Steuerbehörde und alles Weitere, was Ihre Immobilie braucht – zu einer festen Jahrespauschale.