Schritt 1 – Der Käufer behält 3 % ein (Modelo 211)
Ist der Verkäufer einer spanischen Immobilie Nichtresident, verpflichtet das Gesetz den Käufer, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und mit dem Modelo 211 an die Steuerbehörde abzuführen, und zwar innerhalb eines Monats nach dem Verkauf. Das ist nicht freiwillig und hängt nicht davon ab, ob Sie Gewinn machen: Es ist eine Vorauszahlung auf Ihre endgültige Steuer. Der Käufer muss Ihnen eine Kopie des eingereichten Modelo 211 aushändigen – bewahren Sie sie auf, denn Sie brauchen sie für Ihre eigene Erklärung und für eine etwaige Erstattung.
Behält der Käufer nichts ein, haftet die Immobilie selbst weiterhin für die Steuer des Verkäufers – deshalb bestehen jeder Notar und jeder Anwalt des Käufers bei der Beurkundung darauf.
Schritt 2 – Sie erklären den tatsächlichen Gewinn (Modelo 210)
Die 3 % sind eine Schätzung; die tatsächliche Steuer wird auf Ihren tatsächlichen Gewinn berechnet. Sie reichen das Modelo 210 innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Monatsfrist des Käufers ein – also etwa vier Monate nach dem Notartermin. Der Gewinn ist der Veräußerungswert (Preis abzüglich Ihrer Verkaufskosten, etwa Maklerprovision und plusvalía) abzüglich der Anschaffungskosten (was Sie ursprünglich bezahlt haben, zuzüglich der Steuern und Kosten dieses Kaufs und nachgewiesener Modernisierungen). Nichtresidenten zahlen 19 % auf den Gewinn.
- Übersteigt die endgültige Steuer die 3 %: Sie zahlen die Differenz mit der Erklärung.
- Übersteigen die 3 % die endgültige Steuer – oder haben Sie mit Verlust verkauft: Sie fordern die Differenz in derselben Erklärung zurück und fügen das Modelo 211 des Käufers bei.
Schritt 3 – Vergessen Sie die plusvalía municipal nicht
Unabhängig von der staatlichen Steuer erhebt das Rathaus die plusvalía municipal auf den Wertzuwachs des Grundstücks während Ihrer Besitzzeit. Als nicht ansässiger Verkäufer tragen Sie sie, sie hat eine eigene kurze Frist, und seit der Reform von 2021 kann sie auf zwei Arten berechnet werden – objektiv oder nach dem tatsächlichen Gewinn. Es lohnt sich also zu prüfen, welche Methode günstiger ist und ob überhaupt etwas fällig ist, wenn es keinen tatsächlichen Wertzuwachs gab.
Die Unterlagen, an denen die Erstattung hängt
Erstattungsanträge stehen und fallen mit den Unterlagen: beide notariellen Urkunden, die Kopie des Modelo 211, Rechnungen für die Kaufnebenkosten und Modernisierungsarbeiten, die Quittung der plusvalía und eine Ansässigkeitsbescheinigung Ihres Heimatlandes, wenn das Finanzamt sie anfordert. Diese Unterlagen vor dem Beurkundungstermin zusammenzustellen, ist der beste Weg, um die Wartezeit auf Ihr Geld zu verkürzen.
Wir übernehmen den gesamten Verkauf, einschließlich der Erstattung: Abstimmung mit dem Notar, Modelo 210, plusvalía und die Nachverfolgung beim Finanzamt, bis das Geld auf Ihrem Konto ist.