Paso 1 — El comprador retiene el 3% (modelo 211)
Cuando el vendedor de un inmueble en España es no residente, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio pactado e ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión. No es opcional y no depende de que haya beneficio: es un pago a cuenta de tu impuesto final. El comprador debe entregarte una copia del 211 presentado — guárdala, porque la necesitarás para tu propia declaración y para cualquier devolución.
Si el comprador no retiene, el propio inmueble queda afecto al pago del impuesto del vendedor — por eso todo notario y todo abogado del comprador lo exige en la firma.
Paso 2 — Tú declaras la ganancia real (modelo 210)
El 3% es una estimación; el impuesto real se calcula sobre tu ganancia efectiva. Presentas el modelo 210 en los tres meses siguientes al fin del plazo de un mes del comprador — unos cuatro meses desde la firma en notaría. La ganancia es el valor de transmisión (precio menos tus gastos de venta, como la agencia y la plusvalía) menos el valor de adquisición (lo que pagaste en su día, más los impuestos y gastos de aquella compra y las mejoras documentadas). El no residente tributa al 19% sobre la ganancia.
- Si la cuota final supera el 3%: ingresas la diferencia con la declaración.
- Si el 3% supera la cuota — o vendiste con pérdida: solicitas la devolución de la diferencia en la misma declaración, adjuntando el 211 del comprador.
Paso 3 — No olvides la plusvalía municipal
Al margen del impuesto estatal, el ayuntamiento liquida la plusvalía municipal por el incremento del valor del suelo durante tu etapa como propietario. En la venta de un no residente recae sobre ti, tiene su propio plazo corto y, desde la reforma de 2021, puede calcularse de dos maneras — objetiva o por ganancia real —, así que conviene comprobar cuál arroja la cuota menor, y si procede cuota alguna cuando no ha habido incremento real.
La documentación de la que depende la devolución
Las devoluciones viven o mueren por el papel: las dos escrituras, la copia del 211, las facturas de los gastos de compra y de las obras, el recibo de la plusvalía y, cuando Hacienda lo pida, el certificado de residencia fiscal de tu país. Reunirlo todo antes del día de la firma es la mejor manera de acortar la espera por tu dinero.
Gestionamos la venta completa, devolución incluida: coordinación con la notaría, el modelo 210, la plusvalía y el seguimiento ante Hacienda hasta que el dinero está en tu cuenta.