Stap 1 — De koper houdt 3% in (Modelo 211)
Is de verkoper van een Spaanse woning niet-ingezetene, dan verplicht de wet de koper om 3% van de overeengekomen prijs in te houden en die met Modelo 211 af te dragen aan de Agencia Tributaria, binnen een maand na de verkoop. Dat is niet vrijblijvend en het hangt er niet van af of u winst maakt: het is een voorschot op uw uiteindelijke belasting. De koper moet u een kopie van de ingediende Modelo 211 geven — bewaar die, want u hebt haar nodig voor uw eigen aangifte en voor een eventuele teruggave.
Houdt de koper niet in, dan blijft de woning zelf aansprakelijk voor de belasting van de verkoper — daarom staat elke notaris en elke advocaat van de koper er bij de overdracht op.
Stap 2 — U geeft de werkelijke winst aan (Modelo 210)
De 3% is een schatting; de werkelijke belasting wordt berekend over uw werkelijke winst. U dient Modelo 210 in binnen drie maanden na het einde van de termijn van een maand van de koper — ruwweg vier maanden na de afspraak bij de notaris. De winst is de overdrachtswaarde (de prijs min uw verkoopkosten, zoals makelaarscourtage en de plusvalía) min de aanschafwaarde (wat u oorspronkelijk betaalde, plus de belastingen en kosten van die aankoop en aantoonbare verbeteringen). Niet-ingezetenen betalen 19% over de winst.
- Is de uiteindelijke belasting hoger dan de 3%: dan betaalt u het verschil bij met de aangifte.
- Is de 3% hoger dan de uiteindelijke belasting — of hebt u met verlies verkocht: dan vraagt u het verschil in dezelfde aangifte terug, met de Modelo 211 van de koper als bijlage.
Stap 3 — Vergeet de plusvalía municipal niet
Los van de rijksbelasting heft het gemeentehuis de plusvalía municipal over de waardestijging van de grond in de periode dat u eigenaar was. Als niet-ingezeten verkoper komt die voor uw rekening, er geldt een eigen korte termijn, en sinds de hervorming van 2021 kan ze op twee manieren worden berekend — objectief of op basis van de werkelijke winst. Het loont dus om na te gaan welke methode de laagste aanslag oplevert, en of er überhaupt iets verschuldigd is als er geen werkelijke waardestijging was.
Het papierwerk dat de teruggave maakt of breekt
Verzoeken om teruggave staan of vallen met de documentatie: beide aktes, de kopie van Modelo 211, facturen van de aankoopkosten en verbeteringswerken, het betalingsbewijs van de plusvalía, en een verklaring van fiscale woonplaats uit uw woonland als de belastingdienst daarom vraagt. Dat alles vóór de dag van de overdracht verzamelen is de beste manier om de wachttijd op uw geld te verkorten.
Wij regelen de hele verkoop, inclusief de teruggave: afstemming met de notaris, de Modelo 210, de plusvalía en de opvolging bij de belastingdienst tot het geld op uw rekening staat.