Étape 1 : l’acheteur retient 3 % (Modelo 211)
Lorsque le vendeur d’un bien situé en Espagne est non-résident, la loi impose à l’acheteur de retenir 3 % du prix convenu et de le verser à l’Agencia Tributaria (AEAT), l’administration fiscale espagnole, au moyen du Modelo 211, dans le mois qui suit la vente. Ce n’est pas facultatif et cela ne dépend pas de l’existence d’une plus-value : il s’agit d’un acompte sur votre impôt définitif. L’acheteur doit vous remettre une copie du Modelo 211 déposé ; conservez-la, car vous en aurez besoin pour votre propre déclaration et pour tout remboursement.
Si l’acheteur ne pratique pas la retenue, le bien lui-même reste affecté au paiement de l’impôt du vendeur ; c’est pourquoi chaque notaire et chaque avocat de l’acheteur y veillent au moment de la signature.
Étape 2 : vous déclarez la plus-value réelle (Modelo 210)
Les 3 % sont une estimation ; l’impôt réel est calculé sur votre plus-value effective. Vous déposez le Modelo 210 dans les trois mois suivant la fin du délai d’un mois de l’acheteur, soit environ quatre mois après la signature chez le notaire. La plus-value correspond à la valeur de cession (le prix diminué de vos frais de vente, comme les honoraires d’agence et la plusvalía) moins la valeur d’acquisition (ce que vous avez payé à l’origine, plus les impôts et frais de cet achat et les travaux d’amélioration justifiés). Les non-résidents paient 19 % sur la plus-value.
- Si l’impôt définitif dépasse les 3 % : vous payez la différence avec la déclaration.
- Si les 3 % dépassent l’impôt définitif, ou si vous avez vendu à perte : vous récupérez la différence dans la même déclaration, en joignant le Modelo 211 de l’acheteur.
Étape 3 : n’oubliez pas la plusvalía municipal
Indépendamment de l’impôt de l’État, la mairie perçoit la plusvalía municipal, une taxe sur l’augmentation de la valeur du terrain pendant la période où vous en avez été propriétaire. En tant que vendeur non-résident, elle est à votre charge, elle a son propre délai, court, et depuis la réforme de 2021 elle peut être calculée de deux manières, selon la méthode objective ou selon la plus-value réelle : il vaut donc la peine de vérifier laquelle donne le montant le plus bas, et si une taxe est réellement due lorsqu’il n’y a pas eu d’augmentation réelle.
Les documents qui conditionnent le remboursement
Les demandes de remboursement réussissent ou échouent sur les justificatifs : les deux actes notariés, la copie du Modelo 211, les factures des frais d’achat et des travaux d’amélioration, le reçu de la plusvalía et, lorsque l’administration fiscale le demande, un certificat de résidence fiscale de votre pays. Les réunir avant le jour de la signature est le meilleur moyen de raccourcir l’attente de votre argent.
Nous gérons toute la vente, remboursement compris : coordination avec le notaire, Modelo 210, plusvalía et suivi auprès de l’administration fiscale jusqu’à ce que l’argent soit sur votre compte.